Quem é que não gostaria de poder viver apenas com a renda que os seus inquilinos lhe pagam para morar nos seus imóveis?

E ainda vou colocar um plus:

Se, além de viver de renda de imóveis, essa renda ainda seja em dólares? De modo que você estivesse rindo a toa com o fato de 1 dólar estar valendo mais do que 4 reais e não precisasse nem se preocupar com as incertezas do Brasil?

Imagine você e sua família de férias em Miami, com uma renda significativa, lastreada em moeda forte. Quem é o louco que não quer isso para si?!?!?!?!

Certamente, investir em imóveis é uma forma de construir a sua renda passiva e, diga-se de passagem, é a forma preferida dos brasileiros, principalmente do pessoal mais old school.

Mas, é claro, para chegar ao patamar de conseguir pagar todas as suas despesas mensais apenas com a renda de aluguéis, é preciso ter um patrimônio considerável.

E, nem que seja para comprar apenas o seu primeiro imóvel, a sua primeira quitinete, você vai precisar desembolsar um valor considerável. Hoje em dia, é difícil achar algum imóvel por menos de 200 mil reais.

Mas, e se você não tiver esse dinheiro para comprar um imóvel? Como você pode fazer para conseguir lucrar com aluguéis e valorização de imóveis investindo apenas 200 reais ou menos por mês?

Há dois caminhos para fazer isso: o melhor e o pior. E é sobre isso que vamos falar no artigo de hoje.

Leia também: “Ainda vale a pena investir no mercado financeiro americano?”

O PIOR CAMINHO: INVESTIR EM FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIOS

Bom, antes de explicar os fundos de investimento imobiliários (FIIs), eu preciso esclarecer que eles são uma forma de investimento bastante interessante. Possivelmente, é um dos investimentos mais rentáveis que você pode encontrar na bolsa de valores brasileira nos dias de hoje.

Em todo o caso, eles ainda continuam sendo uma opção pior do que a segunda que eu apresentarei nesse artigo. Mas, vale enfatizar, isso não quer dizer que eu seja contra FIIs, muito menos que eles sejam ruins.

Dito isso, vamos ao que interessa: O que são os FIIs e porque eles são uma maneira de lucrar com imóveis e com aluguel mesmo que você não tenha dinheiro para comprar uma quitinete ou uma sala comercial?

FIIs são uma forma de investir “em condomínio” com outros investidores. Todos esses investidores aportam um capital que é destinado a investir em empreendimentos imobiliários, ou em títulos que representem direitos reais sobre bens imóveis.  No caso, se a sua ideia é investir em imóveis sem ter imóveis, o ideal é comprar os denominados FIIs de tijolo, cuja carteira esteja direto no imóvel propriamente, e não em títulos representativos.

Basicamente, com menos de 100 reais você já consegue comprar cotas de algum FII, mas quanto mais dinheiro você tiver, mais cotas você comprará, e maior será a sua participação no fundo.

O dinheiro dos cotistas é destinado a investir em empreendimentos imobiliários, em conformidade com as decisões de um gestor profissional. A receita obtida com os aluguéis é repartida proporcionalmente entre os quotistas. E o preço das quotas sobe em proporção com a valorização dos imóveis do fundo e com o aumento da demanda de investidores.

Os FIIs, portanto, são mais vantajosos do que investir em imóveis diretamente, pelos seguintes motivos:

• Você pode investir mesmo sem ter dinheiro suficiente para comprar um imóvel
• O seu dinheiro está diversificado em diferentes imóveis, em locais diferentes, e com destinações diferentes (comercial, industrial, residencial, etc), o que diminui a sua exposição ao risco de catástrofes, de desvalorização do bairro, etc.
• Em regra, você possui liquidez e é possível se desfazer das quotas em um dia. Se você fosse o proprietário do imóvel diretamente, boa sorte para tentar vendê-lo rapidamente.
• O gestor do fundo é um profissional especializado em mercado imobiliário
• Você não possui a dor de cabeça de ter de cobrar locatários inadimplentes, anunciar os imóveis, realizar reformas periódicas, lidar com advogados e contadores

Por tudo isso, os FIIs são um caminho bastante considerável para você que pretende investir em imóveis e não possui dinheiro para ter imóveis, ou então não quer ter a dor de cabeça de ter de administrá-lo, tampouco o problema de não conseguir liquidez para vendê-lo no futuro.

Contudo, na minha concepção, este ainda é o pior caminho. Você já vai entender o porque disso em seguida.

O MELHOR CAMINHO: INVESTIR EM REITS

Você já sabe o que são REITS (Real Estate Investment Trust)? São empresas que operam no mercado imobiliário e possibilitam que os seus acionistas lucrem com aluguéis, distribuídos em forma de provento, na proporcionalidade de suas ações.

E daí você já pode extrair que essas empresas são muito parecidas com os FIIs, ou melhor, os FIIs são muito parecidos com os REITS, já que eles vieram depois e são uma versão abrasileirada deste modelo de negócio. A principal diferença é o fato de que,enquanto que os FIIs são fundos (condomínios de investimento), os REITS são empresas efetivamente, com sua presidência, diretoria, conselho, e administração (tal como uma S/A)

No entanto, ainda que os REITS sejam uma empresa da qual você pode se tornar um acionista, elas possuem uma estrutura muito particular que as diferenciam das demais categorias de empresas listadas nas bolsas de valores.

Basicamente, para ser classificada como REIT, a empresa precisa que 95% de sua receita venha de empreendimentos imobiliários, que 75% ou mais de seus ativos sejam de origem imobiliária, e 90% do seu resultado seja distribuído para os seus acionistas.

E a principal vantagem de ser classificada como REITs é que a empresa se torna isenta de diversos tributos, o que torna a operação mais viável.

Os REITs podem compor os seus ativos tanto no tijolo (em imóveis propriamente ditos) quanto em direitos reais sobre bens imóveis. No caso, se a sua ideia é investir em imóveis sem ter imóveis, o ideal é comprar REITs cuja carteira esteja direto no tijolo, que são os REITs da categoria Equity.

E, uma outra grande diferença entre os REITs e os FIIs é que os REITs estão situados em regra no mercado americano, e estão listados nas bolsas de lá. Por sua vez, os FIIs estão situados no Brasil e listados na B3.

E porque os REITs são opções superiores aos FIIs. Bom as questões são inúmeras. Nós já dedicamos diversos artigos para demonstrar que o Brasil, para o azar dos brasileiros, é um país com enorme insegurança jurídica, com moeda fraca, e com a economia instável.

Infelizmente, o Brasil é classificado pelas empresas de Rating como um país especulativo, com histórico de hiperinflação, com a economia fechada, sendo um dos piores países do planeta em liberdade para se fazer negócio e com o risco constante de uma canetada em Brasília tornar inviável o seu negócio.

Isso, por si só, já é uma razão mais do que suficiente para que você busque diversificar e se expor menos ao Brasil. Você já ganha seu pão de cada dia em real, nada mais justo do que ganhar a sua renda passiva em dólares, se proteger da desvalorização da nossa moeda, e rir à toa pela alta do dólar.

Mas, ainda que essas questões “macros” não fossem o suficiente, os REITs, por si, também são muito superiores aos FIIs em termos de solidez, tradição, e valor de mercado, além do que as opções de REITS são muito mais completas do que as opções de FIIs.

Em termos de solidez e tradição, os REITs já estão no mercado desde 1960. Enquanto isso, os FIIs foram ser criados em 1993 e somente adquiriram as atuais características após a regulação de 2008.

Além disso, os REITs investem em imóveis que estão situados na maior economia do mundo e, de maneira geral, a taxa de inadimplência de inquilinos americanos é menor do que a taxa de inadimplência de inquilinos brasileiros.

Com toda essa solidez e tradição, os REITs tendem a ser mais estáveis que os FIIs, estarem menos sujeitos a brutas oscilações, e a previsibilidade dos retornos costuma ser mais assertiva.

Em termos de valor de mercado, a comparação entre REITs e FIIs é até covardia. No caso, um único REIT de tamanho médio a grande já é maior do que o preço de todos os FIIs listados na Bolsa brasileira JUNTOS. 

Ou seja, os REITs estão algumas décadas na frente dos FIIs em termos de solidez e tradição.. Aliás, são mais tradicionais que a própria Bolsa de Valores Paulista. Afinal, sob a perspectiva moderna, podemos considerar que o verdadeiro nascimento da Bovespa só ocorreu após a reforma do sistema financeiro nacional de 1965 e 1966.

E, quando nós falamos que as opções de REITs são muito mais completas, nós não estamos exagerando. Você consegue encontrar REITS em nichos específicos do segmento de imóveis comerciais. Por exemplo, há fundos que investem somente em clínicas, outros que investem somente em escritórios de uma determinada atividade, e também aqueles que investem somente em grandes prédios de Nova Iorque. E a lista vai longe!

Além disso, há REITs exclusivos para Outdoors, para antenas, de galpões e armários para pessoas físicas. Todos estes são setores que não existem no Brasil ou ainda são incipientes.

Isso é uma desvantagem para os FIIs. Por aqui, as especializações são bem menos lapidadas. Basicamente, há apenas aquela variação geral de imóveis comerciais ou residenciais.

Leia também: “Como abrir uma conta bancária nos Estados Unidos mesmo sem ser um residente?“

TABELA DE DIFERENÇA FIIs e REITS

CONCLUSÃO

Como nós vimos no artigo de hoje, é possível ganhar dinheiro com aluguéis provenientes de vários imóveis, mesmo que você não tenha dinheiro para comprar nenhum deles.

De quebra, você ainda terá algumas vantagens como maior liquidez na hora de se desfazer do investimento, e menos dor de cabeça na hora de administrá-lo.

Demonstramos, também, que investir em imóveis é algo que os brasileiros adoram, e são dois os caminhos que você pode seguir para começar a construir a sua renda passiva em imóveis.

O primeiro deles são os FIIs, aqui no Brasil. Eles são uma opção interessante, mas, a bem da verdade não são a melhor.

O melhor caminho, sem dúvidas, são os REITs, que são a versão americana dos FIIs. Nesse caminho, você diversifica, diminui o risco brasil, e tem a segurança que os imóveis da maior economia global oferecem. mais ainda, você tem uma gama maior de variedades, um valor de mercado mais alto, e um rendimento em moeda forte.